10 erreurs d'investissement immobilier locatif à éviter.

Investisseur immobilier aguerri ou non, il convient d’éviter certains pièges pour faire, de votre investissement immobilier locatif, une réussite sur le long terme. Simplimmo vous informe quant aux 10 erreurs d’investissement immobilier locatif à éviter.

Erreur 1: Ne pas suffisamment préparer son projet

Personne ne naît « investisseur immobilier » ! Investir dans l’immobilier locatif est une aventure qui se prépare, que ce soit la première fois ou la dixième ! Il convient de se renseigner par rapport aux facteurs inhérents aux biens immobiliers, évidemment, mais également à l’environnement fiscal, au marché de l’immobilier dans une zone géographique précise. Pour ce faire, les agents immobiliers sont souvent de bon conseil, car ils sont au faîte des actualités et bénéficient des retours de leur réseau de confrères et de clients.

Erreur 2: Se projeter comme propriétaire plutôt que comme locataire

L’investissement immobilier locatif doit permettre, au futur propriétaire bailleur, de mettre ses émotions de côté, lorsqu’il s’agit de l’achat et des travaux à réaliser. Le bien se situe au centre-ville avec un parking à 200 mètres ? Si la zone géographique est suffisamment attractive, si le bien est correctement positionné (en termes d’emplacement comme de prix), il intéressera des locataires potentiels qui ne se préoccupent pas de pouvoir garer leur véhicule devant leur porte d’entrée. La cuisine mérite d’être rafraîchie ? Avant d’engager des travaux, il faut se souvenir que les goûts sont subjectifs et qu’il faudra laisser vos propres préférences de côté pour rester le plus neutre possible dans votre approche. A tout moment, souvenez-vous que vous ne serez pas amené à vivre dans le bien que vous achetez.

Erreur 3: Se laisser aveugler par les avantages fiscaux

Si les nombreux dispositifs de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard etc.) sont a priori séduisants, certains investisseurs immobiliers se laissent aveugler par les avantages auxquels ils sont liés, ne considérant que l’aspect fiscal des choses. Il convient de prendre en compte le fait que certains avantages fiscaux, en France, sont amenés à changer, voire à disparaître. Il ne s’agit, en aucun cas, de dispositifs figés, le dispositif Pinel en étant un exemple parlant.

Il faut également réfléchir aux offres alléchantes des promoteurs immobiliers qui, rappelons-le, ouvrent leurs offres aux investisseurs à un instant T. Une fois les programmes de construction aboutis, ce sont des dizaines de logements qui sont proposés à la location en même temps. Comment tirer son épingle du jeu lorsque l’on est un propriétaire-bailleur en concurrence directe avec de nombreuses autres personnes ayant le même objectif ? Il est difficile de concevoir d’autres solutions que de baisser le loyer…

Erreur 4: Payer trop cher à l’achat

Le fait est que l’immobilier neuf est environ 20 % plus cher que l’ancien. Ainsi, la rentabilité de l’investissement immobilier nécessite plus de temps pour être atteinte. Par ailleurs, l’immobilier neuf lié à certains dispositifs de défiscalisation impose des contraintes aux propriétaires, notamment en matière de durée, ces derniers devant mettre leur bien en location pendant une période de plusieurs années avant d’observer un retour sur investissement.

Erreur 5: Investir avec un apport personnel trop important

Alors que les taux d’intérêt liés à l’emprunt immobilier sont bas, il est préférable d’emprunter de l’argent plutôt que d’utiliser ses fonds propres. Aujourd’hui, il est possible d’emprunter sans apport ou avec un apport réduit, afin de bénéficier de l’effet de levier si le taux d’emprunt est inférieur à l’inflation.

Erreur 6: Procrastiner en attendant de meilleures opportunités

Un investissement immobilier paraît séduisant… Qui dit que demain, une offre plus alléchante n’apparaîtra pas dans les petites annonces ? Certes, il est difficile d’identifier si un investissement immobilier représente une opportunité ou non. Le marché est en perpétuelle évolution et généralement, les opportunités ne se présentent pas pour une durée indéfinie. Investir dans l’immobilier requiert un risque calculé et un soupçon d’opportunisme. Il faut également être objectif par rapport au marché et accepter la réalité telle qu’elle se présente.

Erreur 7: Vouloir éviter les agences pour payer moins cher

Lorsqu’elles considèrent un investissement immobilier locatif, certaines personnes sont guidées par des idées reçues qui veulent qu’en passant par une agence, elles perdent de l’argent. Le marché de l’immobilier est guidé par la loi de l’offre et de la demande. Avant de mettre leur bien immobilier sur le marché, les vendeurs consultent l’offre, notamment par le biais de plateformes en ligne. La plupart du temps, les prix proposés incluent les frais d’agence. Les prix présentés sont donc les prix de vente, frais d’agence inclus. Vouloir à tout prix se détacher d’une agence pour acheter un bien immobilier n’est peut-être pas une solution judicieuse. En outre, la négociation de particulier à particulier est souvent plus difficile qu’en passant par une agence, qui agit comme un tiers objectif et indépendant. 

Erreur 8: Ne pas s’assurer de la rentabilité locative de son projet

Certains investisseurs ont tendance à penser que, pour obtenir une rentabilité maximale, il convient de choisir des zones géographiques dans lesquelles la demande est moins élevée. Le risque corrélé à la demande peu élevée est la vacance locative. À partir du moment où le logement est vide, la rentabilité disparaît. Par ailleurs, il convient de songer à la revente du bien, dans la mesure où le nouvel acquéreur s’intéressera à une rentabilité locative élevée. Si le vendeur n’est pas capable de la prouver, il s’en trouvera fort démuni au moment de la vente.

Tout investisseur immobilier doit donc regarder, de la manière la plus objective possible, son aversion au risque par rapport aux gains potentiels. Éviter la vacance locative ? Minimiser les risques à la revente ? Se diriger vers des villes qui présentent moins de risques en parallèle à une rentabilité moyenne… autant d’éléments qui nécessitent une réflexion en amont.

Erreur 9: Faire sa propre estimation de la valeur locative

Le calcul de la rentabilité locative fait entrer en jeu un certain nombre de paramètres : le type de bien immobilier (neuf ou ancien), le type de location (meublée ou non), la ville dans laquelle se situe le logement, le prix du bien, le loyer, les travaux. A cela s’ajoutent les charges et les frais d’achat, ainsi que les éventuelles économies réalisées au titre d’un dispositif fiscal. Comment calculer la rentabilité locative d’un bien ? Comment avoir une image complète et précise du retour sur investissement escompté avant d’investir ? 

Erreur 10: Vouloir gérer seul sans y connaître grand-chose

La gestion locative est loin d’être une pratique de tout repos. Entre les différents problèmes liés au logement, les diagnostics à prévoir, les travaux, les problèmes liés au locataire… la gestion locative est une activité qui ne s’improvise pas. 

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